Приглашаем на работу агентов и экспертов по недвижимости. С опытом работы и без. Бесплатное обучение, трудоустройство, свободный график работы, который Вы подстраиваете под себя, дружный и позитивный коллектив, лояльный и успешный директор. Уютный офис находится в центре города, здание рядом с метро Университет.

    Ждем энергичных, коммуникабельных, мобильных, добрых и позитивных, с желанием зарабатывать, готовых учиться чему-то новому или оттачивать профессионализм.

Дорогие Харьковчане и гости нашего города! Приглашаем всех на XXI международную конференцию АСНУ  

19-21 травня 2017 року
Premier Palace Hotel Kharkiv
м. Харьків, просп. Незалежності, 2.

и Харьковскую конференцию риэлторов.

18 травня 2017 року
Premier Palace Hotel Kharkiv
м. Харьків, просп. Незалежності, 2

Харьков уже готовится вас принимать в самом лучшем своем виде.

Необходимо-ли регистрировать договора аренды в БТИ

Во второй декаде октября Министерством юстиции были утверждены Методические рекомендации о порядке государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество.

Напомним, что согласно ЗУ «О внесении изменений в Закон Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» и другие законодательные акты Украины» №1878-VI (далее — Закон) с 1 октября с.г. вещные права на недвижимое имущество подлежат обязательной регистрации в органах БТИ, а после 1 января 2012 г. – в специально уполномоченном на то органе.

Среди прочего, важно отметить, что Министерство юстиции пришло к выводу, что норма об обязательности регистрации права аренды недвижимого имущества не распространяется на жилой фонд. Мотивировалось это решение тем, что в Гражданском кодексе эти вопросы регулируются разными главами самого кодекса: глава 58 «Найм (аренда)» регулирует общие вопросы этих гражданско-правовых договоров и глава 59 «Найм (аренда) жилья» регулирует договора именно жилой недвижимости.

То есть паника среди риэлторов, квартиросдатчиков и съемщиков была напрасной, их никто не будет обязывать дополнительно регистрировать право аренды жилой недвижимости в БТИ, независимо от сроков этих договоров.

Что нужно регистрировать

Согласно Закону, обязательной госрегистрации подлежат вещные права и обременения как на земельные участки, так и на объекты недвижимого имущества нежилого фонда (коммерческая, промышленная и др. недвижимость), расположенные на земельных участках, в частности право собственности, право владения, право пользования (сервитут), право пользования (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями, ипотека.

Одним из новых концептуальных принципов в регулировании отношений в сфере государственной регистрации согласно Закону является отказ государства от необходимости осуществления госрегистрации сделок аренды, но зато вводится регистрация прав на недвижимое имущество, возникающие, в частности, и на основании заключенных договоров.

Так, согласно действующей редакции ст. 794 ГК Украины, договор найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), заключенный на срок не менее чем на три года, подлежит государственной регистрации. Право же пользования недвижимым имуществом, которое возникает на основании договора найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), заключенного на срок не менее трех лет, также подлежит госрегистрации, но уже в соответствии с Законом.

Таким образом, единственным критерием, который остается неизменным как в случае государственной регистрации сделок, так и в случае государственной регистрации прав, возникающих на основании таких сделок, является срок, на который заключен договор найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), что составляет не менее трех лет.

При этом важно иметь ввиду, что регистрация прав на недвижимое имущество в порядке, определенном Законом, будет осуществляться с 1 января 2012 года. Однако, устанавливая этот порядок государственной регистрации прав, Закон определил, что в переходный период (до 2012 г.) государственная регистрация, в частности права пользования (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями, проводится регистраторами бюро технической инвентаризации, созданными до вступления в силу Закона и подключенными к Реестру прав собственности на недвижимое имущество (далее — Реестр прав).

При этом Минюст подчеркнул, что согласно Закону право пользования (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями является производным и регистрируется после государственной регистрации права собственности на такое имущество.

Как происходит регистрация

Прежде всего следует обратить внимание, что обязательной государственной регистрации подлежат вещные права, возникшие на основании договоров, заключенных после вступления в силу Закона, то есть начиная с 16 марта 2010 года.

В то же время по заявлению заинтересованного лица государственной регистрации подлежат и те вещные права, которые возникли на основании договоров, заключенных до вступления в силу Закона. То есть если ваш договор аренды недвижимости был заключен до 16 марта 2010 г., вы не обязаны его регистрировать в БТИ, но имеете на это право при желании.

Однако такая оговорка может привести к добровольно-принудительному возникновению этого желания у арендаторов и собственников недвижимости под влиянием различных государственных структур.

Порядок государственной регистрации такого вещного права до 1 января 2012 года устанавливает Временное положение о порядке государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, утвержденное приказом Министерства юстиции от 7 февраля 2002 года №7/5 (в редакции приказа Министерства юстиции от 28 июля 2010 г. №1692/5; далее – Положение).

В понимании Положения госрегистрация прав — это официальное признание и подтверждение государством фактов возникновения, перехода или прекращения права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, а также права собственности на объекты незавершенного строительства путем внесения соответствующей записи в Реестр прав собственности на недвижимое имущество.

Пунктом 2.1 Положения установлено, что для проведения государственной регистрации возникновения, перехода или прекращения права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество собственник, другой правополучатель или уполномоченное им (ими) лицо представляет регистратору БТИ заявление о государственной регистрации прав.

Таким образом, если право пользования (аренды) зданием или другими капитальными сооружениями подлежит госрегистрации, заявление о такой регистрации подает правополучатель или уполномоченное им (ими) лицо, учитывая то, что именно указанное лицо является заинтересованным в признании и подтверждении государством его вещного права. То есть, если речь идет о договоре аренды, то с документами в БТИ должен идти арендатор.

Минюст также отмечает, что БТИ неоднократно обращалось к ним за разъяснениями о процедуре внесения записи в Реестр прав о прекращении вещного права, поэтому им, наконец, объяснили, как это делать. Так, вещное право в понимании Минюста — это право пользования (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями, возникающее на основании соответствующего договора найма (аренды). Срок действия такого договора является его существенным условием.

При этом с прекращением указанного договора найма (аренды) прекращается и вещное право. Согласно подпункту 6.2.3 пункта 6.2 Положения записи о других вещных правах на недвижимое имущество, отличные от права собственности, содержат срок действия вещного права.

Таким образом, ввиду того, что срок действия вещного права является обязательной составляющей записи раздела Реестра прав, прекращение вещного права по основаниям истечения его срока согласно существенных условий договора не влечет за собой обязанность обращения лица с соответствующим заявлением для внесения соответствующих изменений в Реестр прав. Так что после окончания срока аренды не нужно вновь обращаться в БТИ за регистрацией прекращения этого права.

В случае досрочного прекращения вещного права с заявлением о внесении соответствующих изменений в Реестр прав необходимо обратиться (арендатору или арендодателю) в БТИ и сообщить о досрочном прекращении вещного права

Как решать вопросы выписки и освобождения объекта жилой недвижимости

Одна из проблем, с которой может столкнуться покупатель квартиры, – это выписка граждан, которые могут быть как собственниками жилого помещения, так и когда-то быть поселенными и зарегистрированными по месту жительства в данной квартире. Вопросы снятия с регистрации и выселения рассматриваются в данной статье

Сергей Кобзан, к.т.н., директор агентства недвижимости ХИАН
Оксана Петренко, адвокат,

ДОКУМЕНТЫ СТАТЬИ

Конституция Украины
ГК Украины
Жилищный кодекс Украины
Семейный Кодекс Украины
Закон Украины «Об охране детства» от 26.04.2001 г.
Закон Украины «О свободе передвижения и свободном выборе места проживания на Украине» от 11 декабря 2003 года.
Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины, утвержденной приказом Министерства юстиции Украины от 03.03.2004 г.
Конвенция «О правах ребенка», одобренного резолюцией 44-й сессии Генеральной Ассамблеи ООН 44/25 от 20.11.1989 г., ратифицированная Постановлением Верховного Совета Украины от 27.02.1991 г. № 789-XII.

Значительная часть квартир, покупаемых на рынке недвижимости, приобретается именно на вторичном рынке, и это не спроста. Покупка вторичного жилья, как правило, безопаснее участия в длительном и довольно рискованном процессе долевого строительства. Если к этому добавить, что сегодня разница цен на квадратные метры между давно обжитым домом и новостройкой не так велика, как раньше, то становится понятно, почему находится столько желающих, заплатив немного дороже, без лишнего промедления стать полноправными владельцами своей новой собственности.
Вместе с тем, покупка вторичного жилья имеет свою специфику, знать которую необходимо каждому, кто задумал улучшить свои жилищные условия, иначе риск остаться без квартиры или потратить много лет на судебные тяжбы из-за некорректного оформления документов, наличия вовремя не выясненных обременений или иных причин будет слишком велик.
Многие вопросы, если не все, будут решены до возникновения этих проблем  если воспользоваться услугами профессионалов рынка недвижимости. Лучший способ свести к минимуму все риски, возникающие при покупке вторичного жилья, – это обратиться за профессиональной помощью в агентство недвижимости.
Одна из проблем, с которой может столкнуться покупатель квартиры, – это «выписка» граждан, которые хоть и не являются собственниками жилого помещения, но когда-то были поселены и зарегистрированы по месту жительства в данной квартире. Любой покупатель хочет приобрести квартиру юридически чистой и физически свободной. А прописанные в ней граждане могут стать лишней проблемой на пути к продаже квартиры.
Предположим, вы подобрали себе объект недвижимости и хотите его купить. То знайте, что в целях вашей же безопасности и исключения не нужных проблем, проводить встречу для подписания предварительного договора (договора о намерение)  обязательно следует в агентстве недвижимости или у нотариуса. Ни в коем случае не рекомендуется договаривать и тем более передавать деньги на квартире, в машине или подворотне. Существует масса психологических факторов, по которым значительно легче и быстрее происходит оформление договора именно в агентстве недвижимости. При подписании договора обязательно должны присутствовать со стороны продавца все собственники объекта недвижимости, которые вписаны в свидетельство о праве собственности (правоустанавливающий документ), с документами, удостоверяющими личность (паспорта и коды). Со стороны покупателя — покупатель или его доверенное лицо с документом, удостоверяющим личность и суммой денег, необходимой для внесения в качестве аванса за покупаемый объект недвижимости. Документ обязательно необходимый для оформления предварительного договора (договора о намерение): документ подтверждающий право собственности на жилье. Кроме этого, будущему покупателю объекта недвижимости просто необходимо разобраться с зарегистрированными лицами (сколько человек зарегистрировано, кто именно). Возможно даже потребовать справку от паспортиста о том  кто прописан на данной жилплощади. Необходимо также, обязательно выяснить есть — ли какие-либо лица – не собственники и не прописанные, но в данный момент (возможно даже временно) проживающие в рассматриваемом объекте недвижимости.
При подготовке к подписанию договора с продавцом и покупателем должны быть обсуждены следующие вопросы:
-цена, за которую продается (покупается) квартира,
-сумма аванса
-через какое время произойдет сделка (будет оформлен договор купли-продажи),
-срок освобождения квартиры,
-срок снятия с регистрации всех зарегистрированных в ОН
-кто оплачивает оформление у нотариуса.
-кто проживает в объекте недвижимости
Отдельным вопросом следует отметить вопрос о погашении задолженностей по коммунальным платежам. Настоятельно рекомендуется, чтобы еще до заключения договора задатка агент знал сумму задолженности по коммунальным платежам.
Поскольку задолженности могут быть погашены:
1. Продавцом из суммы задатка перед сделкой.
2. Продавцом после сделки.
3. Покупателем после сделки.
Это наиболее типичные случаи, возможны и другие варианты. Таким образом, если договор подготовлен качественно, т.е. обсуждены все вопросы, непосредственно решаемые при подписании предварительного договора (договора о намерение) заключить договор купли-продажи, то это позволяет оперативно, спокойно и квалифицированно провести подписание самого договора и не иметь проблем в дальнейшем ни с выпиской, ни с освобождением объекта недвижимости.

Проблемы и причины их возникновения
Могут возникнуть проблемы как раз после приобретения квартиры на вторичном рынке. Покупатель может столкнуться с задачей — «вытурить» с занимаемой площади продавца. Причем освобождение необходимо не только «физическое» (вывез свои вещи и передал ключи), но и «юридическое» – чтобы снялся с регистрации по месту жительства. Идеальный вариант – свободная (и физически, и юридически) квартира, но в реальной жизни такое бывает, мягко скажем, не всегда.
Проанализируем причины, по которым в продаже появляются квартиры с «прописанными», очевидны – это бедность населения и отсутствие развитого ипотечного кредитования. Решая жилищную проблему, человек, как правило, не имеет денег и возможности где-то взять их в долг. Все, что у него есть – квартира. Поэтому подавляющее большинство сделок являются «альтернативными»: продаем старое жилье и сразу же покупаем на вырученные деньги новое. До получения этой самой новой квартиры продавцу «выписываться» просто некуда.
С точки зрения покупателя, у проблемы есть лежащее на поверхности решение: рассматривать только «свободные» варианты, без проживающих (физически) и зарегистрированных. Однако этот вариант при ближайшем рассмотрении оказывается вовсе не таким привлекательным. Во-первых, этих квартир просто мало – 10-30%, т.е. мы сами резко сужаем себе поле для выбора. Кстати, на самом деле этих квартир еще меньше: многие объявления, в которых красуется пометка «свободна», на самом деле вовсе не таковы, а продавцы пытаются факт «несвободы» скрыть. А во-вторых, владельцы объектов без «прописанных» прекрасно понимают привлекательность своего товара. Так что цена здесь окажется выше – процентов на 10.
Предположим, вы покупатель и нашли квартиру. Хозяин честно признается, что прописан сам и – может быть – кто-то из членов семьи. На вопрос о причинах подобного «безобразия» рассказывает примерно то, что изложено двумя абзацами выше. Такой человек – потенциальный мошенник? Скорее всего, нет. Подавляющее большинство продавцов после сделки честно покидают квартиры. Так что задачу следует сформулировать так: не убегать в ужасе, обнаружив «несвободную» квартиру, а попытаться понять, действительно ли опасны граждане, которые там проживают и прописаны.

Вопросы регистрации и прописки, как должно быть
Попробуем теперь разобраться, что это за «вещи» такие – прописка и регистрация. Понятия «прописка» вы не найдете ни в одной энциклопедии или справочнике советской эпохи. Ни строчки об этом и в «самом прогрессивном основном законе мирового сообщества» – Конституции СССР. Однако, о прописке знали все советские люди, причем начиная со школьной скамьи. Это было своеобразным крепостным правом: без свободы перемещения и права выбора места жительства, при смехотворных санитарных нормах и нешуточном контроле со стороны государства. Проблемы с пропиской, лимит на нее существовали повсеместно – в «крупных», «закрытых», «приграничных», «военных» городах и весях огромной страны. Отсутствие пресловутого штампа в паспорте каралось Уголовным кодексом. Это уродливое детище планово-командной системы просуществовало более полувека и оказалось настолько живучим, что надолго пережило саму страну. Подавляющее большинство украинских граждан до сих пор используют этот термин в обиходе. Расставание с «рублем» и «пропиской» для многих мучительно затянулось, хотя ничего «светлого и прекрасного» эти слова не содержат.
В начале 2000-х, на волне демократизации, ее признали не соответствующей Конституции и упразднили. Формально прописка в Украине была отменена в декабре 2003 года. С того момента свободные граждане Украины уже не должны просить разрешения чиновников на регистрацию или снятие с регистрации, достаточно лишь уведомляющего заявления. Однако, жэковские божки не захотели терять власть и построили целую систему незаконных справок и разрешений, чем создали условия для коррупции и значительные неудобства для граждан. Органы МВД сразу же придумали «регистрацию по месту жительства». Регистрация изначально объявлялась как нечто совершенно непохожее на прописку – прежняя была «разрешительная» (т.е. органы милиции могут разрешить, а могут и не разрешить вам прописаться здесь), тогда как новая – «уведомительная» (вы извещаете государство, что проживаете по такому-то адресу). Но в документы, регламентирующие процедуру регистрации, постоянно вносились разные поправки, уточнения, разъяснения. И в итоге регистрация сегодня уже почти ничем не отличается от прежней прописки. Сходство такое, что паспортистки продолжают говорить «прописан» — хотя фактически этого явления нет уже почти более 10 лет.
В Украине боролись с пропиской поэтапно: в 1992 г. отменена уголовная ответственность за нарушение правил паспортной системы, в 1997 г. запрещено требование сведений о прописке при приеме на работу, а в 2001 г. упразднена административная ответственность за принятие на работу без прописки и территориальные лимиты. Конституция Украины, принятая 28 июня 1996 г., в ст.33 торжественно обещала: «Каждому, кто на законных основаниях пребывает на территории Украины, гарантируется свобода передвижения, свободный выбор места проживания…». Сокрушительный удар по прописке был нанесен 11 января 2002 г. Указом Президента «О мерах по регистрации физических лиц». Но лишь спустя год, 16 января 2003 г. специальным Постановлением Кабинета министров был утвержден «Временный порядок регистрации физических лиц по месту жительства». Окончательно процесс адаптации отечественного законодательства к европейским нормам был завершен 11 декабря 2003 г. с принятием Закона «О свободе перемещения и свободном выборе места проживания в Украине», что стало ответом на решение Конституционного суда о ликвидации института прописки. Закон полностью отвечает принципам Всеобщей декларации прав человека, Международного пакта о гражданских и политических правах, Конвенции о защите прав человека и основных свобод.
Таким образом, на смену кабальной прописке пришла либеральная регистрация. В чем суть долгожданного нововведения и так ли ощутима разница? Для ответа на этот вопрос потребуется проанализировать «первоисточник». Итак, ст.6 Закона «О свободе перемещения и свободном выборе места проживания в Украине» содержит механизм регистрации места проживания граждан Украины, иностранцев и лиц без гражданства, которые находятся на территории нашей страны на законных основаниях. В течение 10 дней после прибытия на новое место жительства они обязаны зарегистрироваться через уполномоченный орган – территориальное подразделение службы по делам гражданства, иммиграции и регистрации физических лиц. В случае отдаленности населенного пункта возможна временная регистрация через работников жилищно-коммунальных органов или секретаря сельского (поселкового) совета. Для этого необходимо подать письменное заявление (несовершеннолетние подают заявление лично), паспорт (свидетельство о рождении – лицам до 16 лет), квитанцию об уплате государственной пошлины (85 коп.), два экземпляра талона снятия с регистрации. Иностранец или лицо без гражданства кроме этого подает вид на постоянное либо временное жительство. Если лицо, по уважительной причине, не может сделать этого самостоятельно, подать документы можно и по специальной нотариально удостоверенной доверенности, предоставив при этом паспорт доверителя. Хотя перечень «законных» документов этим и ограничивается, существует еще ряд «формальностей». В первую очередь, необходимо предоставить копию правоустанавливающего документа о приобретении гражданином квартиры (комнаты). Для военнообязанных существует также требование наличия военного билета для постановки гражданина на воинский учет. После подачи заявления в течение 7 дней уполномоченный территориальный орган обязан либо зарегистрировать гражданина, либо в письменной форме предоставить мотивированный отказ.
В определенные противоречия с демократичным Законом вступает консервативный Жилищный кодекс, принятый еще в «застойном» 1983 году. В частности, ст.47 устанавливает норму жилой площади в 13,65 квадратного метра на одно лицо, а ст.48 уточняет, что жилое помещение предоставляется гражданам в пределах этой нормы. Ст.50 гласит, что «не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола, старшими девяти лет, кроме супругов», а также «заселение квартиры, построенной для одной семьи, двумя и больше семьями».
Процесс снятия с регистрации по месту жительства несколько сложнее, ибо перечень причин для этого – куда более обширный. Ст.7 Закона «О свободе перемещения и свободном выборе места проживания в Украине»гласит, что основанием для снятия лица с регистрации является поданное им заявление, запрос органа регистрации по новому месту проживания гражданина, окончательного решения суда, свидетельство о смерти. Отдельно выделим судебное решение по вопросу снятия с регистрации. Оно может быть вызвано лишением права собственности на жилое помещение либо права пользования им, признание гражданина безвестно отсутствующим или умершим. Если бывший владелец и лица, зарегистрированные вместе с ним, не подали соответствующих заявлений, судебное решение о снятии их с регистрации возможно лишь спустя 6 месяцев при условии их не проживания в данном жилом помещении. Для этого необходимо составить специальный акт представителем ЖЭКа, подписанный свидетелями-соседями.
Не все так просто и с гражданами, над которыми установлена опека или попечительство (малолетними, несовершеннолетними, недееспособными и ограниченными в дееспособности). Для снятия их с регистрации требуется предварительное согласие органа опеки и попечительства. Для получения такого согласия необходимо заручиться гарантией уполномоченного органа о регистрации таких лиц по новому месту жительства. Малолетние обязательно регистрируются с одним из родителей (опекунов). Несовершеннолетние и ограниченные в дееспособности подают заявления лично с ведома попечителя. Начиная с 14 лет, дети могут быть зарегистрированы в жилом помещении без родителей, если это помещение находится в их собственности. На этом вопросе подробнее остановимся далее.
Снятие с регистрации возможно и по заявлению лица, имеющего для этого специально удостоверенную доверенность, к которой также необходимо приложить паспорт доверителя и его военный билет (если гражданин – военнообязанный). Подается и копия документа, содержащего причину снятия с регистрации (правоустанавливающий документ о приобретении жилья, решение суда, свидетельство о смерти). Закон здесь так же отводит 7 дней на положительное либо отрицательное решение по этому вопросу. В этой связи комичным выглядит желание некоторых наших граждан сняться с регистрации для экономии средств на оплату коммунальных услуг.
Помимо регистрации по месту жительства предусмотрена регистрация по месту нахождения лица (ст.8 Закона «О свободе перемещения и свободном выборе места проживания в Украине»). Если первая процедура является обязательной, и за ее отсутствие предусмотрено административное наказание (предупреждение или штраф в размере от одного до трех необлагаемых минимумов – 17-51 грн.), то регистрации по месту нахождения на срок до 6 месяцев не требуется. Исключение составляют граждане, имеющие невыполненные имущественные обязательства, призванные на воинскую службу и участники судебного процесса. Эти три категории лиц обязаны зарегистрироваться даже в случае временного выезда за пределы территориально-административной единицы.
Ст.13 Закона «О свободе перемещения и свободном выборе места проживания в Украине»перечисляет круг лиц, в отношении которых ограничен свободный выбор места проживания: не достигших 16-летнего возраста, ограниченных или лишенных свободы, находящихся под административным надзором, подлежащих принудительной госпитализации и лечению (инфекционные, психические заболевания), иностранцев и лиц без гражданства, не имеющих законных оснований для нахождения на территории Украины. Предусмотрено также ограничение свободного выбора места жительства в определенных административно-территориальных единицах («приграничных», «военных», «режимных»).
Парадоксально, но главным «могильщиком» планового расселения людей и закрепления их за определенной территорией стали не новые законы, а стремительно ворвавшееся в нашу жизнь право собственности. Не государство, а рынок стали определять, где жить и работать его гражданам. У человека появилась возможность владеть, пользоваться и распоряжаться не одним, а десятками объектов недвижимости. Соответственно и регистрация физического лица по месту жительства из элемента насилия и контроля превратилась в простую систему учета, связующее звено между государством и гражданином по реализации его прав и обязанностей. Хочешь получать бесплатное медицинское обслуживание в районной поликлинике, устроить ребенка в ближайшую школу, принять участие в выборах, поставить на учет автомобиль, оформить кредит – предъяви паспорт с отметкой о регистрации.
Еще одним плюсом регистрации является возможность удостоверения договора приобретения-отчуждения недвижимого имущества не только по месту нахождения этого объекта, а и по месту проживания одного из участников сделки. Правда, с этим вопросом возникла настоящая неразбериха. 14 января 2006 г. вступил в силу Закон от 15 декабря 2005 г. «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины». Пунктом 5 этого документа была изменена ст.55 Закона о нотариате, и в новой редакции удостоверение договоров по отчуждению или залогу жилого дома, квартиры, дачи, садового дома, гаража, земельного участка возможно как месту размещения указанного имущества, так и по местонахождению одной из сторон сделки. Не успели нотариусы приступить к оформлению таких договоров, как 1 февраля того же года к ним пришло письмо-разъяснение Минюста (№31-34-19), которое уточняло, что термин «местонахождение» относится лишь к юридическому лицу. Наконец 26 апреля 2007 г. из Минюста поступило новое письмо (№31-32/279), отзывающее предыдущее. Гражданам и нотариусам можно было бы вздохнуть с облегчением, однако в этом вопросе еще не поставлена жирная точка: «С целью необходимости дополнительного изучения и проведения анализа использования…». Остается надеяться, что третьего письма в ближайшее время все-таки не будет…
Вроде бы все логично и правильно, да вот только сама система регистрации до боли напоминает систему советской прописки: давящая структура МВД, непробиваемые паспортные столы, хмурые паспортистки в жэковских окошках, потрепанные бумажные карточки и набившая оскомину справка-форма №3. А душные тесные помещения, а унизительные многочасовые стояния в очередях, а проверки на отсутствие долгов при выдаче справки, а неприкрытое хамство невежд-чиновников – ведь не сон же все это?! Даже приемные дни и часы достались в наследство от прежних времен. Закрытость, косность, порочность этой системы сводит на нет всю «европеизацию», дает модные определения старым предметам, попросту меняет вывеску, не меняя содержания. Серая тень советской прописки несмываемым пятном лежит на нынешней регистрации.
И тем не менее, с точки зрения закона, регистрация дает человеку «право пользования» — т.е. возможность проживать в квартире. Независимо от того,  собственник он или нет – жить имеет право. На практике это означает вот что. Вы купили квартиру, а потом обнаружили кого-то, кто выражает горячее желание в этой квартире жить. Вы, разумеется, вызываете милицию для того, чтобы выдворить нахала из вашей недвижимой собственности. Но человек этот показывает паспорт со штампом о регистрации по данному адресу – и милиционеры, взяв под козырек, уезжают. Более того, если вы захотите «решить проблему» самостоятельно (говоря проще, подведете этого гражданина к входной двери и напутствуете его пинком пониже спины) – разбираться с милицией придется уже вам… Все это, конечно, делает «прописанных» крайне неудобными для новых владельцев.

Продажа произошла
Теоретически, после того, как собственник квартиру продал, члены его семьи обязаны сняться с регистрации и очистить помещение. Казалось бы, все хорошо… Но есть две существенные оговорки. Во-первых, принудительная выписка возможна только через суд – а это долгое дело. А во-вторых (что значительно серьезнее), существуют отдельные категории граждан, выписывать которых наши самые гуманные в мире суды отказываются. «Сюда относятся несовершеннолетние граждане, пенсионеры, граждане недееспособные и ограниченно дееспособные». Список можно продолжить. Например, если продаваемая квартира стала собственностью в результате приватизации (а не покупки, по наследству и т.п.), в ней могут оказаться граждане, отказавшиеся от этой самой приватизации. По закону они тоже сохраняют право пользования, даже если собственник (или собственники) решили квартиру продать. «Проблемой для покупателей могут стать лица, ранее прописанные в квартире, но выбывшие из нее против своей воли: осужденные к лишению свободы на длительный срок, подвергнутые принудительному лечению в психиатрических больницах или ЛТП. Их права на пользование квартирой сохраняются, даже в том случае, если в момент совершения сделки купли-продажи они в квартире и не были прописаны». В общем, такие граждане представляют значительно большую проблему, чем продающий квартиру собственник. Последний подписывает документы, в которых наверняка будет предусмотрен пункт об обязательстве выписаться в течение оговоренного срока. Если человек нарушит – его можно оштрафовать, обратиться в суд: обязательство налицо. А «просто прописанный» в продаже формально не участвует, и по договору не отвечает.
Жизнь иногда подбрасывает истории, которые не придумает самый изощренный ум. Реальная ситуация: продавалась квартира, объявленная свободной. Хозяин подтвердил это: сходил вместе с покупателем в паспортный стол и взял выписку из домовой книги, подтверждающую, что зарегистрированных нет. Но потом жена этого хозяина стала устраиваться на новую работу, но для приема туда ей нужна была регистрация. И она уговорила мужа прописать ее – при том, что сделка по продаже уже шла полным ходом. Данный случай, относительно безопасен: жена не относится к категории «привилегированных» пользователей, выписать ее по суду можно без проблем. Более того, действия продавца могут квалифицироваться как мошеннические: достаточно сопоставить даты. «Скорее всего, либо продавец сам это поймет, и, не доводя до суда, решит вопрос со снятием зарегистрированных в квартире людей с регистрационного учета, либо это будет сделано по решению суда».
Но, согласитесь, проблема то существует и очень просто на самом деле превратить квартиру из «свободной» в «несвободную»!

Ответы на практические вопросы
Прежде всего, четко определиться с тем, «кто в теремочке живет?» (и жил ранее – не забудем о «сидельцах»). Для этого в паспортном столе необходимо поинтересоваться о всех тех, кто когда-либо проживал в данной квартире. По поводу каждого разбираемся, куда он делся. Особое внимание уделяем, естественно, уже перечисленным выше «козырным» категориям.
Второе – со всех зарегистрированных лиц не собственников) хорошо бы получить письменное обязательство покинуть квартиру в оговоренные сроки. Тут тонкость в том, что гражданское законодательство предусматривает, что в договоре могут быть указаны обязательства сторон сделки, но никогда – третьих лиц. Поэтому для самого продавца соответствующий пункт предусматривается сначала в авансовом соглашении, а потом и в договоре купли-продажи. А вот «просто прописанные», которые в сделке не участвуют, должны подписать отдельное обязательство.
И третье – деньги. Есть и такая практика: часть суммы, причитающейся продавцу по договору купли-продажи, обычно не выплачивается сразу – а только после юридического и физического освобождения. Можно также дополнить документы пунктами о том, что при отказе уезжать или срыве сроков продавец будет оштрафован. «Солидный штраф может стать хорошим стимулом для продавца выполнять свои обязательства и не идти на обман».
В Харьковском инвестиционном агентстве недвижимости разработан договор, по которому деньги остаются на хранении в агентстве недвижимости и только после выписки и освобождения объекта недвижимости (т.е. после выполнения всех условий договора купли – продажи)  возвращаются продавцу.
Ну а если все это не сработало (или покупатель забыл об этих мерах безопасности), остается одно – судиться…
В идеальном варианте вопрос с «прописанными» надо решать до сделки.
Имеется в виду тот случай, когда зарегистрированные в квартире граждане добровольно снимаются с учета. То есть, прежде чем будет проходить сделка по купле-продаже, все прописанные в жилом помещении граждане самостоятельно выпишутся. Это – лучший вариант для будущего продавца. Но необходимо учесть, что сделать это можно следующими путями.
1. При регистрации по новому месту жительства (вариант выписки и прописки – “одновременно”. В этом случае органы регистрационного учета снимут гражданина с учета по прежнему месту жительства. В паспорте гражданина  будет стоять штамп о том, что он снят с учета, и штамп о том, что он зарегистрирован по новому месту жительства.
2. Сняться с учета или выписаться из квартиры можно, выписавшись в паспортном столе по прежнему месту жительства (называемая на риелторском сленге “выписка в воздух)”. Гражданин подает заявление о снятии его с регистрационного учета, а затем, прибыв на новое место жительства, он посещает паспортный стол и прописывается по новому адресу (и это может произойти через довольно – таки большой промежуток времени). Ведь может просто не быть места, где гражданин может стать на учет.  И всем этом необходимо напомнить об административных штрафах за несвоевременную регистрацию,  о которых говорилось выше.
Однако чаще случается, что это происходит параллельно. В этом случае как раз и важна роль риелтора, а точнее его опыт, квалификация. Профессионал всегда заранее видит весь процесс и может просчитать ходы. Причем с обеих сторон. Он будет искать все возможные пути, чтобы исключить риски и конфликты между сторонами. Зная психологию поведения каждой из сторон и обладая нужными юридическими знаниями в области недвижимости, специалист обратит внимание на все необходимые тонкости, а также гарантирует грамотное и своевременное составление документов.
Также немаловажную роль играет репутация и статус риелторской компании: солидные агентства имеют возможность провести проверку юридической чистоты сделки в полном объеме. В таких компаниях, как правило, задействован целый штат юристов для проведения каждой сделки. Опыт, наработанный годами, это тоже своего рода гарант того, что специалист изначально увидит все подводные камни и обратит на них особое внимание.
На основании Гражданского Кодекса существенным условием договора купли-продажи жилого недвижимого имущества является указание в договоре перечня лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования данным помещением после его приобретения покупателем. Таким образом, внимательное прочтение договора купли-продажи может помочь обнаружить притязания на проживание в квартире третьих лиц. Также на основании данного пункта можно будет впоследствии оспорить в суде договор купли-продажи, если зарегистрированные лица вдруг обнаружатся после сделки. А чтобы по итогам оспаривания покупателю в подобной ситуации было легче получить назад свои деньги, рекомендуем обязательно настаивать на указании в договоре купли-продажи реальной, а не заниженной, суммы сделки — той суммы денег, которая реально передается покупателем продавцу.

Снятие с регистрации несовершеннолетних
Отдельным вопросом следует обсудить выписку не совершеннолетних детей. Это возможно сделать только на основании решению опекунского совета. Основные вопросы изложены в Главе 6. ГК Украины – Опека и попечительство.
Необходимо знать и помнить то, что родители или лица, их заменяющие, не имеют права без разрешения органов опеки и попечительства:
—  заключать договоры, которые подлежат нотариальному удостоверению или специальной регистрации;
—  отказываться от надлежащих ребенку имущественных прав;
—  осуществлять распределение, обмен, отчуждение жилья;
— обязываться от имени ребенка порукой, выдавать письменные обязательства.
Родители должны подать в районный Орган опеки и попечительства (“Опекунский Совет”) заявление, следуют обратить — оба родителя.
Иногда бывают проблемы с отцами, которые вроде бы есть, но … неизвестно где. Если есть “Свидетельство о смерти” отца или свидетельство суда о признании отца умершим или без вести отсутствующим или в свидетельстве о рождении ребенка отец не вписан, тогда заявление подает и подписывает только мать. А при отсутствии документов, однозначно подтверждающих “невозможность” отца подписать заявление, матери необходимо это обстоятельство доказать Опекунскому Совету. Например, отец не имел отношение к воспитанию ребенка, что интересы и права несовершеннолетнего учтены и что его (несовершеннолетнего) имущественное положение только улучшится от продажи объекта, в котором есть его собственность. Прошу обратить внимание. Опекунский Совет должен принять специальное решение о принятии заявления только от матери. Рекомендуем проверить, где отец несовершеннолетнего, и подписал ли он заявление. А может быть разрешение получено в обход правил? Значит есть повод для начала судебного разбирательства о признании Договора купли-продажи недействительным. Причем уже после его подписания, т.е. после получения Продавцом всей суммы.

Постановка на регистрационный учет(прописка) и снятие с учета для военнообязанных паспортисты связывают со снятием и постановкой на военный учет.
Согласно Ст. 6 ЗУ «О свободе передвижения и свободном выборе места жительства в Украине» устанавливает исчерпывающий перечень документов, необходимых для регистрации:
— письменное заявление установленного образца;
— паспортный документ. (Для детей до 16 лет – свидетельство о рождении или свидетельство о принадлежности к гражданству Украины; Для иностранных граждан или лиц без гражданства дополнительно необходимо подать удостоверение на постоянное или временное жительство)
— квитанцию об оплате государственной пошлины или документ об освобождении от ее уплаты;
— два экземпляра талона снятия с регистрации.
Следует отметить, что запрещается требовать для регистрации по месту проживания подачу лицом других документов. В случае незаконного требования работниками ЖЭКа непредусмотренных законом документов обращайтесь с заявлением в милицию, поскольку такие действия квалифицируются как злоупотребление должностным положением.
Следую знать что, после того как вы сдадите весь необходимый пакет документов на снятие с регистрации и перед тем как вас снимут с регистрации, паспортист вежливо попросит вас сняться с воиского учета (если вы воеенообязанный). В случае с регистрациеей, сначала необходимо стать на воинский учет, а после этого вас зарегистрируют.

Судебная практика
Данное решение вынесено по результату рассмотрения иска нового собственника квартиры, в которой зарегистрировано постоянное место жительства бывшего члена семьи предыдущего собственника. В связи с чем, новый собственник обратился в суд о признании лица таким, которое утратило право пользования жилым помещением и снятии с регистрации.
Зарегистрированный бывший член семьи не проживает в спорной квартире – выбыл на новое место проживания, именно поэтому истец признает лицо таким, которое утратило право пользования жилым помещением на основании статьи 167 ЖК УССР – в случае выбытия нанимателя и членов его семьи на постоянно проживание в другой населенный пункт или в другое жилое помещение в том же населенном пункте.
.
№ 2-2643/2010 р.
РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
05 березня  2010 р. Малиновський райсуд м.Одеси
в складі: головуючого судді                 Савинської І.О.
при секретарі            Гриценко А.С.
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м.Одесі справу за позовом  ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання особи такою,  що втратила право користування жилим приміщенням та зняття з реєстрації,
ВСТАНОВИВ:
ОСОБА_1, уточнивши свої позовні вимоги, просить суд визнати ОСОБА_2 таким, що  втратив право користування жилою площею в АДРЕСА_1 та зняти його з реєстраційного обліку, підкріплюючи свої вимоги тим, що з липня 2001 р. відповідач за зазначеною адресою не мешкає, т.як переїхав на постійне місце мешкання в кв.50 буд.50/2 по вул.Осіпова в м.Одесі. Позивачка несе додаткові витрати по оплаті за комунальні послуги.
Відповідач ОСОБА_2 у судове засідання не з’явився, про час та місце розгляду справи повідомлений через засоби масової інформації.
Вислухавши пояснення з`явившихся учасників процесу, допитавши свідків, дослідивши матеріали справи, суд вважає за необхідне задовольнити позов.
Як встановлено у судовому засіданні на підставі договору купівлі-продажу  № 27738 від 27.07.2001р., посвідченому ОТБ, позивачка є власником  АДРЕСА_1
Вказаний договір був зареєстрований в КП «ОМБТІтаРОН».
Рішенням Малиновського районного суду м.Одеси від 24.11.2004р. зазначений договір був визнаний дійсним.
Спірна квартира складається з однієї житлової кімнати, загальною площею  31,60  кв.м, житловою площею  14,3  кв.м.
Згідно довідки (виписка з домової книги про склад сім’ї та прописку) відповідач був зареєстрований в зазначеній квартирі з 18.12.1991р. в якості колишнього  чоловіка попередньої власниці спірної квартири.
Згідно акту мешканців будинку №3 по вул.Друга Заводська в м.Одесі від 16.12.2009р., ОСОБА_2 дійсно не проживає по спірній адресі з липня 2001 р.
На цей час  відповідач  ОСОБА_2 має інше постійне житло, за адресою: АДРЕСА_2, його особистих речей у спірній квартирі немає, комунальні послуги він не сплачує, квартирою не інтересується, вселитися не намагався.
Відповідно до довідки з міської поліклініки № 10 № 188 від 16.02.2010р. згідно даних інформаційно-аналітиного відділу МКЛ № 10, журналів реєстрації виклику лікаря додому ОСОБА_2 за період з 2007р. по цей час по медичну допомогу в поліклінічне відділення МКЛ № 10 не звертався, виклик лікаря додому не зареєстрований, на стаціонарному лікуванні в МКЛ № 10 не знаходився.
Допитані у судовому засіданні свідки ОСОБА_3, ОСОБА_4  повідомили, що з  27.07.2001р. після підписання договору купівлі-продажу ОСОБА_2  у спірній квартирі не живе, особистих речей його немає, комунальні послуги не сплачує, квартирою не цікавиться, вселитися не намагається.
Згідно зі ст.316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону своєю волею, незалежно від волі інших осіб.
Крім того, як вбачається із ст.317 ЦК України власникові належить права володіння користування та розпорядження своїм майном, на зміст права власності не впливають місце проживання власника та місце знаходження майна.
Відповідно ст.391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпорядження своїм майном.
Відповідно до ст.167 ЖК України у разі вибуття наймача та членів його сімї на постійне проживання до іншого населеного пункту або в інше жиле приміщення в тому ж населеному пункті договір майму жилого приміщення вважається розірваним з дня вибуття.
Згідно до ст.7 Закону України „Про свободу пересування та вільний вибір місця проживання в Україні» зняття з реєстрації місця проживання здійснюється протягом семи днів на підставі заяви особи, запиту органу реєстрації за новим місцем проживання особи, остаточного рішення суду (про позбавлення права власності на житлове приміщення або права користування житловим приміщенням, визнання особи безвісно відсутньою або померлою), свідоцтва про смерть.
У судовому засіданні доведено, що відповідач переїхав на інше месці мешкання у звязку з продажем квартири ОСОБА_5 позивачці, не мешкає на спірній житловій площі, тому втратив право користування спірним жилим приміщенням.
Керуючись ст.ст.10,11,57,60,208,209,212-215,218,224-226 ЦПК України, ст.ст.316,319,346, 386,391  ЦК України, ст.167 ЖК України,  Законом України «Про свободу пересування та вільний вибір місця проживання в Україні», суд,
ВИРІШИВ:
Позовні вимоги ОСОБА_1  задовольнити.
Визнати ОСОБА_2 таким, що втратив право користування жилою площею в квартирі АДРЕСА_3.
Зобов’язати ОСОБА_2 усунути перешкоди ОСОБА_1 у  користуванні власністю — квартирою 7 будинку 3 по вул.Друга Заводська в м.Одесі.
Рішення суду є підставою Малиновському РВ ОМУ ГУ УМВС України в Одеській області в особі ВГІРФО Малиновського ВМ для зняття з реєстраційного обліку ОСОБА_2  по квартирі АДРЕСА_3.

Другой причиной, на основании которой можно признать лицо таким, которое утратило право пользования жилым помещением,  является статья 71 ЖК УССР. Данная статья предусматривает, что при временном отсутствии нанимателя или членов его семьи за ними сохраняется жилое помещение на протяжении шести месяцев.
Таким образом, лицо можно признать таким, которое утратило право пользования жилым помещением, в случае не проживания (отсутствия) его в жилом помещении свыше шести месяцев без уважительных причин. Уважительные причины предусмотрены в статье 71 ЖК УССР.
Справа № 2/0112/75/2011
З А О Ч Н Е   Р І Ш Е Н Н Я
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
19 січня 2011 року
Красноперекопський міськрайонний  суд Автономної Республіки Крим  в складі:
головуючого судді                                                  Романової Л.В.
при секретарі                                                       Губка О.А.
за участю представника позивача                            ОСОБА_1,
розглянувши у відкритому  судовому засіданні в м. Красноперекопськ АРК цивільну справа за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_3, третя особа СГІРФО Красноперекопського МВ ГУ МВС України в АРК, про визнання особи такою, що позбавлена  права користування  житловим приміщенням,-
в с т а н о в и в:
Позивач 06.12.2011 р. звернувся до суду з позовом до ОСОБА_3 про визнання відповідачки такою, що втратила право користування житловим приміщенням за адресою АДРЕСА_1, посилаючись на те, що у січні 2007 р. був укладений договір найму житла, але відповідачка з листопада 2009 р.  не проживає за вказаною адресою  без поважної причини, місце проживання змінила, перевезла речі, не оплачує комунальні послуги, проте за реєстраційними даними вона значиться проживаючою.
В судовому засіданні позивач та представник підтримали позовні вимоги і просять задовольнити. Позивач пояснив, що відповідачка є колишньою дружиною, з якою він як власник житла надав його від повідці за договором найму.  Місце проживання відповідачки  на даний час відоме, але вирішити питання про зняття з реєстрації відповідачка не бажає вирішити добровільно. Відносно неповнолітньої дочки –ОСОБА_7, яка значиться зареєстрованою в спірному житлі,  він питання не ставить.
Відповідачка в судове засідання не з’явилась, про час і місце розгляду справи повідомлялась у  встановленому законом порядку.
Представник третьої особи в судове засідання не з’явився, за заявою просять розглянути справу за їх відсутності, заперечень не представили.
Справа розглядалася за відсутності  відповідачки в порядку заочного провадження з дотриманням вимог, встановлених законом.
Суд, вислухавши позивача та представника позивача, допитавши свідків ОСОБА_4 ОСОБА_5, ОСОБА_6, дослідивши письмові докази, перевіривши матеріали справи,  вважає  позов таким, що підлягає задоволенню.
Судом встановлено, що відповідачка зареєстрована  за адресою АДРЕСА_1, що підтверджується  довідкою Воїнської сільської ради (а.с.10). Житловий  будинок за вказаною адресою  належить на праві власності позивачеві, яке зареєстровано належним чином (а.с.7,8). Сторони є колишнім подружжям, шлюб розірваний  у 1996 р. (а.с.6). З відповідачкою, як наймачем жилого приміщення в будинку, укладений договір найму житлового приміщення, засвідчений секретарем сільської ради (а.с.9).
Факт не проживання відповідачки за вказаною адресою з 28.11.2009 р.  зафіксований актом від 03.12.2010 р. (а.с.12). Достовірність  представленого акту сумнівів не викликає, оскільки узгоджується із іншими доказами у справі, показаннями свідків — мешканців сусідніх будинків, які підтвердили про відсутність перешкод щодо проживання відповідачки у будинку. Не довіряти показанням  свідків у суду немає підстав.
Оцінивши надані, здобуті та досліджені в судовому засіданні докази в їх сукупності, суд  вважає можливим  позов задовольнити з наступних підстав.
Відповідно до ст. 65 ЖК України право на житло породжує не наявність реєстрації, а факт постійного мешкання особи на цій житловій площі. Тимчасова відсутність особи не несе будь-яких правових наслідків. Проте, у разі відсутності особи понад шість місяців без поважних причин в закріпленому за ним житловим приміщенням, окрім випадків прямо передбачених в ст.71 ЖК України, особа може бути визнано такою, що втратила  право на дане житлове приміщення.
Будь-яких даних про те, що відповідачка  з поважних причин не проживає в жилому приміщенні будинку, де зареєстрована, судом не здобуто. Також відсутні дані про те, що відповідачці  перешкоджали мешканню за місцем її реєстрації. Випадків, з яких за тимчасово відсутньою особою зберігається  право  на житло понад шість місяців, у справі не встановлено.
За  таких обставин суд приходить до висновку, що відповідачка втратила інтерес до житла, в якому мала право проживати на підставі договору найму, а тому відповідачка втратила  право користування житлом за адресою АДРЕСА_1.
Зняття з реєстраційного обліку здійснюється на підставі рішення суду про позбавлення особи  права користування житловим приміщенням.
Судові витрати, понесені позивачем, з відповідачки не стягуються у зв»язку з відсутністю таких вимог.
Керуючись ст. ст. 10, 60, 208, 212-215, 218, 224-233  ЦПК України,  на підставі ст. ст. 61, 63, 71, 72  ЖК України,  ст.7  Закону України «Про свободу пересування та вільний вибір місця проживання в Україні», суд
В И Р І Ш И В :
Позов  ОСОБА_2 до ОСОБА_3, третя особа СГІРФО Красноперекопського МВ ГУ МВС України в АРК, про визнання особи такою, що позбавлена  права користування  житловим приміщенням — задовольнити.
Визнати ОСОБА_3 позбавленою права користування  житловим приміщенням за адресою АДРЕСА_1.
Заочне рішення може бути переглянуто судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача, поданою протягом десяти днів з дня отримання його копії.
Рішення може бути оскаржене позивачем в апеляційному порядку до Апеляційного суду Автономної Республіки Крим через Красноперекопський міськрайонний суд в 10-денний строк апеляційної скарги.
У разі залишення заяви  про перегляд заочного рішення без задоволення, заочне рішення  може бути  оскаржене  відповідачем  в апеляційному порядку.

Вот пример лишения права пользования предыдущего собственника после перехода права собственности на объект недвижимости. Фрунзенский районный суд г. Харькова вынес решение по результатам рассмотрения исковых требований нового собственника жилого помещения о признании лица – бывшего собственникаквартиры, таким, которое утратило право пользования жилым помещением и встречного иска бывшего собственника квартиры о восстановлении права пользования жилым помещением и вселении.
Суд решил удовлетворить исковые требования нового собственника и отказать в удовлетворении встречного иска. При вынесении решения суд руководствовался предписаниями норм ст.ст. 92,150 ЖК УССР, ст.ст.319, 383, 391 ГК Украины, ст.7 Закону Украины „Про свободу пересування та вільний вибір місця проживання в Україні”.
В данном решении показано, что каждый гражданин имеет право свободно пользоваться, распоряжаться и владеть своей собственностью.
№ 2-п-1/2010
РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ  УКРАЇНИ
25 червня 2010 року Фрунзенський районний суд м.Харкова у складі:
головуючого — судді Бондаревої І.В., при секретарі —   Шевченко К.В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м.Харкові цивільну справу  за позовом     ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про   визнання таким, що втратив право користування жилим приміщенням, та  анулювання державної реєстрації,  та за зустрічним позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_1 про поновлення права користування житловим приміщенням і вселення,
в с т а н о в и в:
Позивачка звернулась до суду з позовом до відповідача про   визнання таким, що втратив право користування житловим приміщенням та  зняття з державної реєстрації, вказуючи, що вона була визнана потерпілою у кримінальній справи по звинуваченню ОСОБА_2 та ОСОБА_3 Її цивільний позов було задоволено частково,  із засуджених стягнуто на її користь19969 грн. Згідно постанови Апеляційного суду Харківської області від 28.11.2003 р. було звернуто стягнення на майно ОСОБА_2, в тому числі квартиру АДРЕСА_1. 01.05.2005 р. зазначена квартира була передана їй  в рахунок погашення боргу, право власності на спірну квартиру встановлено за позивачкою згідно  свідоцтва про придбання майна від 28.03.2005 р.
Зазначає, що ОСОБА_2 втратив право власності на вказану квартиру, але до цього часу залишається зареєстрованим у ній, не сплачує за житлово-комунальні послуги.
ОСОБА_2 звернувся до суду із зустрічними позовними вимогами про поновлення права користування житловим приміщенням і вселення (а.с.88), вказуючи, що належна йому спірна АДРЕСА_1 була передана в рахунок погашення боргу ОСОБА_1 згідно постанови державного виконавця ВДВС Фрунзенського району м.Харкова від 01.03.2005 р. Він вважає вказану постанову державного виконавця незаконною, винесеною з порушенням Закону України „Про виконавче провадження”, у зв*язку з чим оскаржив до суду дії державного виконавця. Зазначає, що до засудження він постійно мешкав та був зареєстрований у спірній квартирі. ОСОБА_1 без його відома і згоди , під час знаходження його у місцях позбавлення волі, вселилась у його квартиру, змінила замки на дверях та таким чином перешкоджає його мешканню.
Вимог щодо виселення ОСОБА_1 ним не заявлено.
В судовому засіданні  представник позивачки за довіреністю – ОСОБА_4 (а.с.147)  позовні вимоги підтримав  та пояснив суду, що  речей відповідача у квартирі немає,  ОСОБА_2  не є членом сім*ї ОСОБА_1, вона не бажає користуватись спірною квартирою разом з ним.  На час розгляду справи право власності на спірне житло в  КП „ХМБТІ” зареєстровано за неповнолітньою дитиною позивачки — ОСОБА_5, ІНФОРМАЦІЯ_1. Зустрічні позовні вимоги ОСОБА_2 не визнав, вважає їх безпідставними.
Відповідач ОСОБА_2 у судовому засіданні   позовні вимоги ОСОБА_1 не визнав, власні зустрічні позовні вимоги підтримав.   Пояснив суду, що у теперішній час він є особою без визначеного місця проживання, іншого житлаё крім спірного, не має.
Вислухавши пояснення   представника позивача, відповідача, дослідивши матеріали справи,   суд вважає позов  ОСОБА_1 таким, що підлягає задоволенню, зустрічний позов ОСОБА_2 — таким, що не підлягає задоволенню, з наступних підстав.
У судовому засіданні встановлено, що вироком Апеляційного суду Харківської області від 25.04.2003 р.  на користь ОСОБА_4 була стягнута солідарно з ОСОБА_2 та ОСОБА_3 матеріальна та моральна шкода у розмірі 36306  грн., а також з ОСОБА_2 моральна шкода у розмірі 2000 грн.;  на користь ОСОБА_1 стягнуто солідарно з ОСОБА_2 та ОСОБА_3 матеріальна та моральна шкода у розмірі 19969  грн.; на користь ОСОБА_6 стягнуто солідарно з ОСОБА_2 і ОСОБА_3 2000 грн. і з ОСОБА_2 1000 грн. за моральну шкоду.
Постановою судді Апеляційного суду Харківської області від 28.11.2003 р. звернено стягнення в рахунок погашення шкоди за цивільними позовами ОСОБА_4, ОСОБА_1, ОСОБА_6, зокрема, на АДРЕСА_1, яка належала ОСОБА_2
Постановою старшого державного виконавця   ВДВС Фрунзенського району м.Харкова від 01.03.2005 р. непродане майно, яке належить ОСОБА_2, а саме квартира АДРЕСА_1,  передана в рахунок погашення боргу ОСОБА_4, ОСОБА_1, ОСОБА_6 (а.с.21).
08.04.2005 р.  в КП „ХМБТІ” зареєстровано право власності на АДРЕСА_1 в м.Харкові,  на ім*я  ОСОБА_1, на підставі свідоцтва про придбання майна від 28.03.2005 р. (а.с.22, 23).
ОСОБА_1 вселилась у спірне житло та з 21.12.2006 р. зареєстрована за вказаною адресою разом із сином, ОСОБА_5, ІНФОРМАЦІЯ_1 (а.с.106).
29.10.2010 р. ОСОБА_1, реалізуючи права власника, передбачені ст.319 ЦК України, ст.150 ЖК України, подарувала квартиру синові, неповнолітньому ОСОБА_5, що підтверджується договором купівлі-продажу, у зв*язку з чим право власності на спірну квартиру з 01.02.2010 р. в КП „ХМБТІ” зареєстровано на ім*я неповнолітнього ОСОБА_5, що підтверджується  договором купівлі-продажу від 29.01.2010 р. та відповідним витягом КП „ХМБТІ”.
Окрім  ОСОБА_1 і ОСОБА_5, за вказаною адресою зарєстрований колишній власник квартири – ОСОБА_2 (а.с.106).
ОСОБА_2 оскаржив до Харківського окружного адміністративного суду дії та постанову державного виконавця ВДВС Фрунзенського району м.Харкова від 01.03.2005 р. про передачу в рахунок погашення  боргу  ОСОБА_1 спірної квартири, а також свідоцтво про придбання майна від 28.03.2005 р.
Ухвалою Харківського окружного адміністративного суду від 17 (27).10.2008 р. провадження у цій справі було закрито на підставі п.1 ч.1 ст.157 КАС України (а.с.162, 191).
Ухвалою Харківського апеляційного адміністративного суду від 20.05.2009 р. вказана вище ухвала Харківського окружного адміністративного суду  скасована в частині закриття провадження у справі за  позовом ОСОБА_2  до ВДВС Фрунзенського району м.Харкова щодо визнання неправомірними дій державного виконавця та визнання недійсною постанови державного виконавця від 01.03.2005 р. про  передачу у рахунок погашення боргу ОСОБА_1 спірної квартири, справу в цій частині направлено  для продовження  розгляду до суду першої інстанції (а.с.193).
Постановою Харківського окружного адміністративного суду від 20.07.2009 р.  відмовлено у задоволенні адміністративного позову ОСОБА_2 до Фрунзенського ВДВС про визнання дій неправомірними та скасування постанови державного виконавця.
Вказана постанова залишена без змін ухвалою Харківського апеляційного адміністративного суду від 02.02.2010 р. (а.с.209).
Згідно ст.60 ЦПК України, кожна сторона зобов*язана довести ті обставини, на які вона посилається в обгрунтування своїх вимог і заперечень.
Обставини, визнані судовим рішенням, зокрема, в адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді інших справ, у яких беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини, відповідно до ч.3 ст.61 ЦПК Уккраїни.
Таким чином, суд вважає недоведеними посилання ОСОБА_2 на незаконність і протиправність передачі спірної квартири у власність ОСОБА_1
Згідно ст.150 ЖК України,  громадяни, що мають у приватній власності  квартиру або її частину, користуються  нею для особистого проживання і проживання членів   сім*ї і  мають право  розпоряджатися цією власністю на свій розсуд.
Оскільки ОСОБА_2 ніколи не був і не є членом сім*ї   власника спірної квартири, його правовідносини з ОСОБА_1 мають регулюватись на підставі і умовах договору найму (піднайму) жилого приміщення, який між ними не укладався, суд вважає, що  підстави для його вселення – відсутні, у зв*язку з чим  відмовляє у задоволенні його зустрічного позову.
Доводи ОСОБА_2 про відсутність у нього іншого житла, крім спірного, спростовується змістом рішення Апеляційного суду Харківської області від 22.05.2007 р. у справі за позовом ОСОБА_7 до ОСОБА_2, виконавчих служб Московського району м.Харкова та Фрунзенського району м.Харкова про виключення майна з опису, яким за ОСОБА_7 та ОСОБА_2 визнано право власності на Ѕ частину трикімнатної квартири АДРЕСА_4 (а.с.155).
Крім того, суд вважає, що зберігаючи реєстрацію в спірній   квартирі протягом  тривалого часу, ОСОБА_2 порушує права теперішнього власника  використовувати помешкання для власного проживання та проживання членів своєї сім*ї, як передбачено ст.383 ЦК України.
Враховуючи, що право ОСОБА_2 користуватись  спірною квартирою пов*язано з наявністю у нього права власності на це житло, суд вважає, що після втрати ним права власності він втратив і право користування спірним житловим приміщенням, відповідно, він втратив і право бути зареєстрованим за вказаною адресою, у зв*язку з чим має бути знятий з реєстрації за вказаною адресою, на підставі ст.7 Закону України „Про свободу пересування та вільний вибір місця проживання в Україні”.
Таким чином, суд дійшов  висновку про задоволення позову ОСОБА_1
На підставі викладеного, керуючись ст.41 Конституції України,  ст.ст.92,150 ЖК України, ст.ст.319, 383, 391 ЦК України, ст.7 Закону України „Про свободу пересування та вільний вибір місця проживання в Україні”, ст.ст. 10, 60, 61, 88, 213, 214, 215 ЦПК України, суд –
в и р і ш и в :
Позовні   вимоги  ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про   визнання таким, що втратив право користування жилим приміщенням та  анулювання державної реєстрації   — задовільнити.
Визнати таким, що втратив право користування житловим приміщенням, і зняти з державної реєстрації  ОСОБА_2 за адресою: АДРЕСА_1
У задоволенні зустрічного позову ОСОБА_2 до ОСОБА_1 про поновлення права користування житловим приміщенням і вселення – відмовити.
Рішення  може  бути  оскаржене  до  Апеляційного  суду  Харківської  області  через Фрунзенський районний суд м.Харкова шляхом подачі заяви про апеляційне оскарження протягом десяти днів  з дня проголошення рішення та поданням апеляційної скарги протягом двадцяти днів після подання заяви про апеляційне оскарження або шляхом подання апеляційної скарги без попереднього подання заяви про апеляційне оскарження, протягом десяти днів  з дня проголошення рішення.

Одним из оснований для выселения является статья 116 ЖК УССР, якщо наймач, члени його сім’ї або інші особи, які проживають разом з ним, систематично руйнують чи псують жиле приміщення, або використовують  його не за призначенням, або систематичним порушенням правил соціалістичного співжиття роблять неможливим для інших проживання з ними в одній квартирі чи в одному  будинку,  а заходи запобігання  і громадського впливу виявились безрезультатними, виселення винних на вимогу наймодавця або інших заінтересованих   осіб  провадиться без надання  іншого жилого приміщення.
Осіб, які підлягають виселенню без надання іншого жилого приміщення за неможливістю спільного проживання, може бути зобов’язано судом замість виселення провести обмін займаного приміщення на інше жиле приміщення, вказане  заінтересованою в обміні стороною.
Осіб, які самоправно зайняли жиле приміщення,  виселяють  без надання їм іншого жилого приміщення.

Одной из интересных статей ЖК УССР является 165, которой закреплено, что при проведенні капітального ремонту жилого будинку (квартири), що   належить громадянинові на  праві приватної власності, коли ремонт не може  бути проведено без виселення наймача, власник будинку (квартири) вправі  вимагати його виселення. Власник будинку  (квартири)  не обов’язаний надавати виселюваному на час ремонту інше жиле приміщення.
У разі відмовлення наймача звільнити жиле приміщення власник
будинку (квартири)  може  вимагати  його  виселення  в  судовому порядку.
Після   закінчення   ремонту   власник   будинку  (квартири) зобов’язаний  надати  наймачеві  займане ним раніше  або   інше рівноцінне жиле приміщення в належному  йому  будинку  (квартирі), за винятком випадків, коли відповідно до затвердженого виконавчим комітетом місцевої Ради народних депутатів проекту  переобладнання чи перепланування будинку (квартири) жиле  приміщення,  займане наймачем, не може бути збережено.
Имеется судебная практика на основании которой, некоторые собственники жилых помещений выселяют лиц, которые имеют право пользования жилым помещением, без предоставления иного жилого помещения на время ремонта. В последующем ремонт может затянуться на  неограниченное время и лицо, которое имеет право пользования жилым помещением, не имеет возможности вселиться назад!
Таким образом, приобретение недвижимости и вообще любые операции с недвижимостью очень серьезный вопрос. Поэтому настоятельно рекомендуем, обращайтесь к профессионалам для того, чтобы у вас не возникало проблем со снятием с регистрации и освобождением объекта недвижимости собственниками или третьими лицами, а также различных проблем с потерей права пользования жилыми помещениями и потерей права собственности.

Прописка или регистрация?

Советское понятие «прописка» давно кануло в Лету — на замену ей пришло понятие «регистрация», суть которого наши граждане не очень хорошо понимают, считая, что регистрация по адресу той или иной квартиры дает многочисленные права, а ее отсутствие, наоборот, грозит тем, что человек останется без крыши над головой. Но все это было правдой тогда, когда частной собственности не было, и все были арендаторами жилья, которое принадлежало государству. Эти арендаторы на основании ордера вселялись в жилье, вселяли своих членов семьи, все дружно там прописывались и получали право владеть, пользоваться этим жильем. Но! Не распоряжаться!

Теперешнее положение вещей сделало человека полноправном хозяином жилья, то есть его собственником. Именно право собственности дает право владеть, пользоваться и распоряжаться. Наличие же прописки дает право жить. Не более. Ее отсутствие при наличии права собственности право на жизнь в квартире также не исключает. И, наконец, повторяем в сотый раз для тех, кто еще не понял, что времена СССР ушли безвозвратно: собственнику для продажи квартиры согласия прописанных, но не являющихся собственниками жилья лиц не нужно! Прописка на сегодняшний день создана лишь для того, чтобы человек был где-то закреплен и таким образом пользовался услугами органов государственной власти и местного самоуправления в том или ином районе населенного пункта, чтобы его могли найти правоохранительные органы, и чтобы суд знал, куда высылать повестку.

Впрочем, не все так однозначно. Ниже мы подготовили два примера из судебной практики, которые наглядно демонстрируют, как право на проживание в той или иной квартире тесно связано с правами собственности. В результате, не выдерживают критики два основных мифа, касающихся прописки. Первый миф, укоренившийся в сознании общества, звучит так: «Регистрация не дает вообще никаких прав». Такую трактовку очень часто можно услышать в столице, когда друзей просят «прописать» на время дальних родственников, чтобы те могли устроиться на работу, например. Объяснение при этом дается незамысловатое, простое (а значит, приближенное к достоверному), но тем не менее являющееся полуправдой: «Мол, правовой статус регистрации уже совсем не тот. Квартиру (дом) вы не потеряете, более того сможете продать свою недвижимость в любое удобное для вас время». Это правда. Однако не забывайте при этом, что выписать человека принудительно (конечно, если он ведет себя как добропорядочный член общества), вы не сможете! И поэтому даже если вы разругаетесь с «родственничком» вдрызг, и напомните ему, что у него нет никаких прав на эту квартиру, это ни к чему не приведет. Он сможет с помощью милиции прийти в ваш дом и жить там на основании штампа в паспорте, и будет это делать на вполне законных основаниях. Второй миф является не менее распространенным: «Я жил (а) здесь много лет, регистрация имеется. Поэтому буду жить здесь до самой смерти, даже если я не собственник этого дома (квартиры)». Опять таки, все упирается в право собственности. Если вы проживаете (зарегистрированы) в одном доме с собственником недвижимости (т.е. именно он дал согласие на то, что вы можете быть зарегистрированы на его квадратных метрах), то это действительно так. Однако если дом сменил собственника (например, в результате купли-продажи или договора дарения), то вы автоматически теряете какие бы то ни было права на проживание в квартире. Вот такая она, правда жизни.

Пример №1 Положительный.

О праве проживать в квартире, принадлежащей бывшей жене Чтобы продемонстрировать, каким образом право проживать в квартире с бывшим членом семьи может сохраниться, мы решили рассказать такую историю. Определением от 28.05.2008 Верховный Суд сохранил за бывшим супругом право проживать в квартире с бывшей женой. Потому что собственник-то — бывшая жена, а прекращение семейных отношений не влияет на право бывшего члена семьи пользоваться жильем.

Одна дама, выйдя замуж, вселила и прописала своего нового мужа в квартиру, половина которой принадлежит ей на праве собственности. Жили они недолго и несчастливо и в итоге развелись. Только вот после развода выселяться муж добровольно не захотел. Женщина обратилась в суд, требуя устранить препятствия в пользовании квартирой и выселить ее бывшего мужа. Местный и апелляционный суд, удовлетворяя иск на основании ст. 48 Закона «О собственности», который действовал на момент возникновения спорных правоотношений, и ст. 383, 391 Гражданского кодекса, руководствовались тем, что собственник может требовать устранения любых нарушений его права, даже если нарушения не были соединены с лишением владения, и возмещения нанесенных этим убытков. Поскольку бывший супруг препятствует женщине в реализации ее права собственности на квартиру, он должен быть выселен.

Суды первой и апелляционной инстанций иск удовлетворили, обязав бывшего супруга женщины пойти вон из ранее совместного жилья. Обиженный бывший муж обратился с кассационной жалобой, требуя судебные решения отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении иска, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и нарушение норм процессуального права. Верховный Суд в этой истории, опять таки вспомнив про право членов семьи проживать с собственником в квартире, решил, что жалоба подлежит удовлетворению.

Согласно ч. 4 ст. 156 Жилищного кодекса, к членам семьи владельца дома (квартиры) принадлежат лица, отмеченные в ч. 2 ст. 64 этого Кодекса, в частности второй из супругов. Прекращение семейных отношений с владельцем дома (квартиры) не лишает членов семьи владельца права пользования этим помещением. В случае отсутствия соглашения между владельцем дома (квартиры) и прежним членом его семьи о бесплатном пользовании обитаемым помещениям к этим отношениям применяются правила, установленные ст. 162 этого Кодекса.

Статьей 157 Жилищного кодекса установлено, что член семьи владельца жилого дома (квартиры) может быть выселен в случаях, предусмотренных ч. 1 ст. 116 этого Кодекса, а именно: если он систематически разрушает или портит жилое помещение, использует его не по назначению, систематически нарушает правила сожительства, делает невозможным проживание других лиц, а меры предупреждения и общественного влияния оказались безрезультатными. Ничего подобного бывший благоверный истицы не делал, потому суд решил, что так и жить им дальше вдвоем.

Пример №2 Отрицательный.

Об отсутствии права проживать в квартире бывшего мужа
Однако не всегда факт проживания вместе и наличия семейных уз в прошлом дает бывшим членам семьи право на жизнь в семейном гнездышке. Все права членов семьи являются производными от прав основного собственника. И если этот собственник меняется, то права проживать с ним утрачиваются. Примером может послужить наша история. Речь пойдет об определении ВСУ от 18.09.2008.

Женщина обратилась в суд с требованием об устранении препятствий в пользовании домом, где она собиралась проживать. Дело в том, что в этом самом доме она прожила более двадцати лет со своим покойным мужем, которому дом и принадлежал. При жизни супруг подарил дом своему сыну от первого брака. После кончины отца сын, конечно же, решил барышню выгнать. Потому она обратилась в суд, считая, что имеет законное право на свое «койко-место». Местный суд иск удовлетворил, мотивировав решение тем, что, согласно ст. 64, 109, 156 Жилищного кодекса, члены семьи владельца жилья пользуются им наравне с владельцем и не теряют это право при переходе права собственности на жилье к другому лицу, и могут быть выселены лишь на основаниях, предусмотренных законом.

Апелляционный суд при отмене решения суда первой инстанции в иске отказал на основании ст. 48 Закона «О собственности». Он посчитал, что в связи с отсутствием договорных отношений с владельцем дома и прекращением права собственности покойного мужа истицы на дом последняя потеряла право пользования этим домом, поскольку ее права были производными от прав прежнего владельца дома, членом семьи которого она была.

Статьями 383 Гражданского кодекса и 150 Жилищного кодекса предусмотрено право владельца использовать жилье для проживания собственного, членов своей семьи, других лиц и распоряжаться своим жильем на свое усмотрение. Согласно ч. 1 ст. 156 Жилищного кодекса с учетом положений ч. 1 ст. 405 Гражданского кодекса, члены семьи владельца жилья, которые проживают вместе с ним в принадлежащем ему доме, пользуются жилым помещением в объеме, определенном в соответствии с соглашением с владельцем. Анализ содержания указанных правовых норм свидетельствует, что право члена семьи владельца дома (квартиры) пользоваться этим жильем существует лишь при наличии у владельца права частной собственности на это имущество. С прекращением права собственности у владельца прекращается и право проживать с ним.

Предусматривая право владельца жилого дома на отчуждение этих объектов, законодатель не предусмотрел переход прав и обязанностей предыдущего владельца к новому владельцу в части сохранения права пользования жильем членов семьи прежнего владельца в случае изменения владельца дома. Часть 4 ст. 156 Жилищного кодекса предусматривает сохранение такого права пользования жильем лишь для членов семьи, которые прекратили семейные отношения с владельцем дома, при условии сохранения права собственности на дом этого же владельца, то есть при неизменности владельца имущества. Верховный Суд подтвердил решение апелляционной инстанции.